Sfrattare subito l’inquilino che non paga, ecco quando puoi mandarlo via senza passare dal giudice: tutti i casi

Tra mancato pagamento dei canoni, occupazioni abusive e violazioni più o meno gravi del regolamento condominiale, oggi non mancano i proprietari che si domandano come comportarsi innanzi a chi si rivela poco incline al rispetto degli obblighi relativi al contratto di locazione. La domanda sorge spontanea: si può mandare via un inquilino moroso senza passare dal tribunale e, quindi, dall'articolato iter di sfratto per morosità o per finita locazione? Ebbene, la risposta oggi è "quasi mai". La procedura ordinaria contempla, infatti, la fase in tribunale e il provvedimento del giudice. Tuttavia, ci sono un paio di eccezioni per cui il rilascio dell'immobile può aversi senza un'ordinanza di convalida.

Anzitutto, è possibile sfrattare evitando l'aula giudiziaria in caso di occupazione abusiva. In tempi recenti, il legislatore è intervenuto per accelerare gli sgomberi in situazioni come questa. In particolare, la legge 80/2025 ha introdotto una procedura più rapida, che prevede, su denuncia dell'interessato, un tempestivo intervento delle forze dell'ordine. Nel Codice Penale è stato inserito, infatti, l'art. 634 bis del c.p., relativo al reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Oltre alla previsione di una sanzione detentiva fino a 7 anni, si prevede che, eccezionalmente, la polizia giudiziaria possa disporre il rilascio immediato dell'abitazione, con il rientro del legittimo proprietario. Non si fa riferimento al solo caso dell'unica abitazione del denunciante, ma anche alle seconde case e agli altri immobili.

Speciali ragioni d'urgenza (flagranza di reato e pericolo imminente) legittimano l'intervento immediato delle forze dell'ordine, pur su autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero avviene tra le 24 ore e i dieci giorni dalla segnalazione dell'interessato. Si noti che tale norma è pensata per reprimere le occupazioni senza titolo, ossia quelle in cui l'illegalità è palese e non è stato anteriormente sottoscritto un contratto di locazione. Tuttavia, l'occupante che collabori tempestivamente nel rilascio volontario può essere escluso dalla punibilità.

C'è poi una specifica situazione, non molto conosciuta, in cui è possibile mandare via l'inquilino moroso, senza passare dal magistrato. Ci riferiamo all'ipotesi del contratto di locazione stipulato come atto pubblico notarile. In sostanza, se un tale contratto è redatto direttamente presso questo professionista, esso costituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 del c.p.c.. In tali circostanze, il proprietario dell'immobile:

In estrema sintesi, il rilascio dell'immobile potrà aversi con la notifica dell'atto di precetto, recante l'invito a liberare l'immobile entro almeno 10 giorni. Se l'inquilino non lascerà spontaneamente l'immobile, ci sarà l'intervento dell'ufficiale giudiziario per lo sgombero forzato.

C'è una differenza sostanziale di cui tener conto, al fine di far valere tale rilascio "agevolato". Abbiamo detto che l'atto pubblico notarile è valido titolo esecutivo per imporre all'inquilino di andarsene. Perciò, la scrittura privata, pur autenticata dal notaio, costituisce un mero titolo esecutivo per il recupero delle somme (pignoramento).

Ricapitolando, nel 2026 lo sfratto per morosità ordinaria richiede quasi sempre il tribunale. Generalmente, non è possibile cacciare l'inquilino in modo autonomo. Infatti, le uniche vere eccezioni sono rappresentate dall'occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell'ordine, e dal contratto stipulato come atto pubblico notarile, che vale già come titolo esecutivo. Tutte le altre situazioni richiedono, invece, un provvedimento del magistrato e l'intervento dell'ufficiale giudiziario.